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買房簽合同注意事項

2017-3-7 來源:廬州房產網 編輯:admin
摘要:買房是人生一大事,買房簽合同更不可放松警惕,因為買賣雙方在專業知識上信息不對稱,買方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中處于被動地位。因此,在買房簽訂買賣合同時需要多加注意,了解合同內容,謹防合同陷阱,知曉

買房簽合同注意事項

買房是人生一大事,買房后簽訂買賣合同更不可放松警惕,因為買賣雙方在專業知識上信息不對稱,有時買方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致較后在合同履行中處于被動地位。因此,在買房簽訂買賣合同時需要多加注意,了解合同內容,謹防合同陷阱。下面一起看看小編整理的買房簽合同注意事項。逐步為大家分解買房簽合同注意事項。

先了解購房合同內容。購房合同的主要內容包括以下幾方面:

1.甲方土地使用依據及商品房狀況,包括位置、面積、現房、期房、內銷房、外銷房等;2.房價,包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等;3.付款約定,包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等;4.交付約定,包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等;5.質量標準,包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等;6.產權登記和物業管理的約定;7.保修責任;8.乙方使用權限;9.雙方認定的爭議仲裁機構;10.違約賠償責任;11.其他相關事項及附件,包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。

在簽定上述各項條款前,購房者需要關注合同中的以下幾項基本問題:

1、購房合同的各項內容要盡可能全面、詳細,各項規定之間要避免相互沖突,尤其是不能與國家的政策法規相沖突;文字表述要清晰、準確;簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確,如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓,而應是項目立項批準文件的投資建設單位,也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同,簽字人應是法人代表本人或公司章程上授權的主要負責人。

2、合同上的項目名稱,一定要與項目位置聯系在一起,以免日后有出入。標明項目位置時,一定要具體、明確,如××市××區××街××號××花園××號樓××層××房。 房屋的戶型、面積一定要標示清楚,建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明。

3、房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后,這一內容的表述一定要詳細、具體。如技術的等級、材料的品牌、內部設施的種類、負荷標準、供應能力等要一一予以說明。水、暖、電、通訊等設施,要說明安裝到什么程度。

4、其它如付款方式、產權保證等都應詳細、具體地加以說明。并對房屋整體結構、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規定。

5、違約責任的約定一定要對等,否則最終吃虧的是購房者。在購房合同中,一般承擔違約責任的違約事項包括:簽訂認購書后,購房者不買房或要求換房,開發商不賣房或要求換房;購房者不按期付款;開發商不按期交房;面積變動超過約定幅度;房屋裝修標準、質量不合要求,保修不到位;產權過戶手續不全或不能按期辦理。

簽訂購房協議注意事項還有哪些?在購房簽合同時這些問題需要核心關注下。

1、要對合同中的交房條件及期限、逾期交房的違約罰金、交房方式等,一定要寫清楚。

2、對辦房產權證的期限,逾期違約的罰金等要寫清楚。

3、合同中應有還有房屋周圍設施及室內設施及裝修情況。

4、簽合同后,還要記住合同中自己違約的條款及罰金。避免違約。

在簽訂商品房買賣合同時,因為買賣雙方在專業知識上信息不對稱,有時買方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致較后在合同履行中處于被動地位。購房者在簽訂《商品房買賣合同》前,應對合同條款及專業詞語仔細閱讀、理解,必要時可向房地產專業律師以及房地產開發主管部門進行咨詢。下面就合同主要條款說明如下:

(1)關于房屋面積方面的條款。

商品房以建筑面積計算房款,建筑面積由套內建筑面積與分攤的共有面積兩部分成。應在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有面積多少,并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差的處理方式。

目前交付房屋時,往往建筑面積增大,且不超過3%,但套內建筑面積減少,公攤面積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現,合同中有必要約定套內建筑面積不得減少多少,公攤面積不得增大多少等等,比如:2%,并約定超出此范圍怎么辦,退房或不退房;退房包括哪些費用,不退房如何承擔違約責任等。

另一種按套內建筑面積計算房款,套內建筑面積與合同約定不符時,一般按照較高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。

(2)關于價格、收費、付款額同的條款。

價格條款應比較明確,應有細項約束發展商不得隨意加價,不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中,應明確、詳細規定付款方式,如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等。

可注明買方在合同生效的幾天之內向金融機構申請貸款,如果不能通過的話,買方可以取消合同,全數取回定金。建議買方無論有無貸款的必要,較好爭取加入此條款,達到留給自己一個冷靜期的效果。

(3)關于房屋質量的條款。

購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如:臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級;建材配備清單、等級;屋內設備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保持期等。

雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進口潔具、廚具”,而實際入住時業主發現,大理石地面材料實為人造大理石,而進口潔具、廚具實際上是國內產品,只是貼上外國商標。在案件審理時,開發商使用人造大理石沒有違約,因為當初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。而進口潔具是合資廠生產,確是外國品牌,也符合約定。當然,使用這些產品使造價和裝修檔次與業主所想象的差距較大。對這種裝修條款約定不明確,雙方解釋條款意見不一的情形,對格式條款按《合同法》有關規定以不利于合同提供方即開發商的解釋為準。

有些購房人認為,商品房竣工后已經過政府主管部門組織的竣工驗收,驗收合格后才允許交付使用,因此商品房不應當出現質量問題。而且還有《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,這兩書已對商品房質量的細節作了規定,因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質量問題。但事實并非如此。

商品房竣工驗收是以抽查的方式進行驗收,因而不能保證每一套商品房的質量都合格,而且竣工驗收的質量標準和購房人所希望的質量要求也可能有差距。至于《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》關于房屋質量的規定,都是由開發商擬訂,側重保護開發商的利益,因此有必要在購房合同中約定房屋的質量問題。

墻體、地面、頂棚平直度,頂棚、廚房、衛生間防水情況,表面裂縫等進行必要約定。

(4)關于售后物業管理的條款。

這是購房人在簽合同時容易忽略的內容,要注意防止物業管理公司變更物業費。

自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規定:“商品房銷售時,房地產開發企業選聘了物業管理企業的,買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。”

但是,在實際簽約時,很多房地產公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關物業管理協議。對此,買受人應該據理力爭,防止交房時物業公司變更物業費。

(5)關于履行合同的期限和方法的條款。

應寫明房屋交付的日期,房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款,是一次付清,還是分期付清。

(6)關于產權登記的條款。

由雙方依規定的日期會同辦理,或委托代理人辦理。在辦理產權過戶手續時,賣方應出具申請房屋產權移轉給買受人的書面報告,以及繳納的稅單。

按照《商品房銷售管理辦法》的規定,約定辦理產權證的期限應為60日。但是,實際簽約時,出賣人往往將此期限延長,通常有90日、180日等等。買房人應力爭在合同中,將出賣人為買受人辦理產權證的期限約定為60日,不宜太長。如果此期限時間過長,如:365天以上,表明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保,短期內不能解除抵押,對買受人采用公積金貸款和盡快取得房產證有很大影響。

(7)關于稅費負擔的條款。房屋買賣中應繳納的一切捐稅、費用,應按法律規定,各自承擔,并明確載入合同。

(8)關于違約責任的條款。

包括出賣人逾期交付房屋應負的責任,或不能或不履行交付房屋應負的責任;買受人逾期付款 應負的責任,以及毀約不買應負的責任等。房產銷售合同有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導至逾期交房,不承擔責任”這樣的表述。根據我國《民法通則》第1百五十三條規定,“不可抗力”,是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況,如地震、火災、戰爭等。依照此規定,房產買賣合同中設定有關了延伸、擴張。但售房方不能把發展商自己的過錯,如:對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力,同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力,從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時,應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

現在開發商在購房合同中,關于逾期交房的違約責任一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低,與支付房款的銀行貸款利息相當,違約金的懲罰性體現不夠,買房者應爭取提高該比例,可以考慮在千分之0.5至1之間。

(9)關于不可抗拒力。

簽訂合同時,注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

“不可抗力”指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災害,不包括政府行為或社會異常事件)。任何一方不得就此做擴大解釋,否則,該解釋不具有約束力。并應約定一個告知期限。

出賣人有時提出以下免責條款,買受人較好不要同意:非出賣人原因,有關部門延遲發出有關批準文件的;施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術問題不能及時解決的。

(10)補充協議別嫌煩

《商品房買賣合同》補充協議內容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說明、裝修標準、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設施以及花園綠地的權屬、物業管理等。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的內容,對有損于自己利益的條款要與賣方協商重新擬訂,對遺漏的事項要加以補充。

買受人在簽訂合同時一定要將自己與開發商所約定的事項在合同中加以體現,只有這樣才能在日后發生爭議的情況下,有據可尋,較大限度地維護當事人的合法權益。買受人盡可能要求開發商提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權,也是今后解決爭議的主要依據。

房屋平面圖作為合同的附件一,是當事人意思一致的表示,也是日后發生爭議的解決依據。由于劉先生在簽訂合同時并沒有仔細審查自己合同的附件,所以并沒有意識到開發商所提供的房屋平面圖與雙方實際約定的并不一致,并且存在許多缺陷,而當雙方發生爭議時,起到證據作用的卻只能是合同附件中的平面圖,所以,希望廣大消費者在與開發商簽訂商品房買賣合同時,一定要仔細審查房屋平面圖的方向、尺寸、比例等具體細節是否在圖中標明。

避免商住混用引發糾紛。隨著商品房的交付使用,因商住混用產生糾紛的現象時有發生,可在合同中約定出賣人保證本幢商品房只作為住宅出賣,不得作為商業用房出賣,否則承擔違約責任。

約定“五證”復印件的真實性,否則開發商應承擔相應的責任選擇賣方出示《建設工程竣工驗收備案表》作為房屋交付的條件。交房時出示實測面積。

從市場的角度來說,適銷對路的產品供不應求,仍處于賣方市場,賣方就會利用市場的優勢,在履行合同的過程中不做出太多讓步。至于市場需求少或積壓商品房,因存在這樣那樣的問題,賣方寧死也不肯讓步。從司法的角度看,房地產市場剛剛形成并高速發展,立法者、管理者從觀念上和實際操作上都不能適應房地產市場快速發展的需要,且又無經驗及先例可循,導致立法和管理相對于房地產業的快速發展來說比較滯后;在幾種因素的綜合作用下,短期內買方與賣方是無法抗衡的,無法達到權利義務趨向于真實一致。那么在這種買方明顯處于弱勢及不利的情況下,怎么能盡較大可能為自己爭得一些應屬于自己的但實際上卻被侵犯或被忽視的權利呢?

買方聘請律師幫助簽訂購房合同的,在就合同條款進行協商、談判的時候,買方要與自己的律師站在一個立場,要表示出對律師的高度信任,這樣才有利于爭取到較大的合同合法權益,較大程度減少合同內容不利于買方甚至對買方不公的結果。在開發商表示不簽就算了的情況下,即使你很想買這個房子,你也要沉著,不要輕易放棄律師為你提出的談判條件,要知道很多談判不是一蹴而就的,要有各自爭取的過程。

總之,購房人在簽訂商品房買賣合同時,不要著急,盡可能多咨詢一些專業人士,這樣才能簽訂一份權利、義務對等的商品房買賣合同。

(11)簽字蓋章祝圓滿

北京已出現了同一房屋買賣合同竟有三個版本的案件糾紛,開發商擅改合同是出現三個版本的合同原因。

堅持賣方先蓋章,買方后簽字,不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過頁章,個人買主過頁簽字。

簽訂商品房買賣合同應該是雙方對合同的條款達成一致意見并以書面形式表達后同時簽字蓋章,然后合同才能生效。但實際上一些開發商要求買方先簽字,然后才去蓋章。開發商這樣做有很多理由,比如開發商委托中介機構售樓時,中介機構并無權在合同上蓋章,所以必須將談好的合同送到開發商那里去蓋章;還有的是開發商的公章歸某個人掌管,為了提高開發商自己的效率或自己方便或者其它的原因,開發商一般在湊足了幾份買方已事先簽字的合同后,才集中起來去蓋章。

賣方蓋章和買方簽字的時間差,對于誠信的開發商來說無需多慮,但對于個別存在有意欺詐的開發商,買方就不得不防了,比如開發商利用這個時間差,將一式四份的合同修改,在空白處增加對自己有利的內容,對事先談好的補充協議不認可,可這時買方已簽字了,首付款大都交了,這會使買方處于一個不利的地位。

為了防止這種概率雖小但對買方殺傷力卻極強的細節,建議買方事先將合同的空白處劃掉,并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述出來,以防被改動。

較好堅持雙方同時蓋章簽字,這開發商不是不能做到,同時也是對買方的一種尊重,對合同嚴肅性的尊重。

在簽署購買房產合同時,了解了買房簽合同注意事項,也應該謹防簽訂購房合同時容易遇到的陷阱。

簽訂購房合同時容易遇到的陷阱對策。

陷阱一:在認購書里沒有注明因何種原因退房以及后果

購房者與開發商簽訂認購書后,就要交一定額度的定金,這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產時,發展商一般都只退購房款而不退定金,理由是買家沒有履行合同,所以沒收定金。

對策:律師建議買家較好與發展商在協議中約定,若買家得不到貸款時,定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續費等,這樣就避免了很大的麻煩。 同時,開發商是沒有權利沒收定金的,這本身是沒有法律依據的。

陷阱二:合同主體認定不明

購房者由于缺乏法律常識,往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發展商簽約的人并不是法人代表,或者合同上的開發商并不是該房產土地擁有者,這些都有可能產生問題。 另外,也有可能該項目是A公司開發的,實際上卻是由B公司投資,作為買家還是應與A公司簽約,否則也會帶來一系列的麻煩,以后辦理各種手續會很麻煩。

對策:在簽約前您較好查明代表發展商簽字的人是否是法人代表,如果不是,則是否持有“授權委托書”。否則,這個人的簽字是無效的,同時要注意合同上的公章,這樣可以避免發展商推卸責任。

陷阱三:不要輕易在開發商提供的補充協議上簽字

簽補充協議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是,開發商提供的補充協議一定要看清楚。現在有的發展商在與客戶簽約時,會主動向客戶出示一份補充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規避風險的一種方式。 善良的購房者不要僅僅把開發商的免責條款都簽了,而忘記保護自己的利益。

對策:看清楚補充協議的條款,較好的辦法是找一個律師來幫你的忙。

陷阱四:“最短時間”與“較好”

合同是雙方意思一致的表達。但是,實踐中開發商往往會給購房者很多諸如“如果發生問題,在最短時間內解決”,“在裝修材料上,選擇較好的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間,什么樣的才算較好的?不知道。 合同里出現這種模糊的概念時,法律也沒有辦法,因此產生的糾紛購房者根本打不贏官司。

對策:購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發商的口頭承諾落實在合同里。

陷阱五:約定提前交納部分費用

開發商是做商人的,而房地產開發又是一件對資金要求很高的行業。開發商面臨資金壓力是很正常的,但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協議中,開發商常會將一些不該預先交納的費用寫進去,要求購房者提前交納,這是顯失公平的。 比如有些發展商在尚未確定物業管理公司及服務標準、收費情況的前提下,就要求買家在預售契約中承諾接受物業管理服務,并接受相關約束,這就是對消費者的侵害。

對策:購房者應該將物業管理條款與預售契約分開簽署,或另外設置條款確定物業管理的費用標準。

陷阱六:賣方解除合同

在一些發展商制定的售樓契約或契約附件中,往往有這樣的條款:“買方無故逾期付款,經賣方催告仍不支付欠款的,賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款。” 這顯然是不公平條款,假如買家已經支付95%的價款,只剩5%的價款逾期未付,如果發展商以此為由,沒收其已付95%的價款,豈非很不公平。況且,沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為,作為當事人一方的發展商并沒有權利來沒收他人的財物。

對策:依據《合同法》第四十條規定,本合同條款是無效條款。當然,還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題,購房者可以依據法律的規定來更好地維護自己的權益。

陷阱七:處理結果不明確

很多合同中常可以看到這樣的條款,“應于××日前如何如何”,但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣,即使較后認定是開發商的過錯,你也很難制裁他,最多是調解了事。

對策:購房者與發展商簽署的合同中要明確對開發商如果沒有履行承諾、不按設計圖紙施工和達不到質量等級等等的處理辦法,做到越詳細越好。

陷阱八:以偏蓋全

這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現這樣令人哭笑不得的問題,開發商承諾臥室的玻璃是中空的,到了交房時發現臥室窗戶只有下面的部分是中空,而上面卻是普通玻璃等等。

對策:對于這類問題沒有更好的解決辦法,就是要把合同寫得越細越好。不給開發商一點空隙。當然也需要購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識。

陷阱九:拒簽補充協議

前面說了,開發商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協議,購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協議。較好將開發商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關于裝修、物業管理中的承諾都簽進補充協議中,不要怕麻煩。舉個簡單的例子,你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯,是否會全部同時開通,如果有不開的怎么辦?不要小看這個問題,為了出面積、增利潤,現在的高層住宅只安裝幾部電梯,而且平時還不全開,在上下班高峰時間極為不便,這種情況業主是否有權拒付部分電梯費呢? 但是,就像你可以拒簽開發商的補充協議一樣,開發商也同樣可以拒簽購房者的補充協議。這種現象在北京是很普遍的,特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。

對策:不管開發商態度如何,購房者還是要爭取這個權益。實在不行,又覺得沒有把握,那就只好放棄了。

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